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“2015: El año del despegue del mercado de la vivienda”

Los analistas creen que el sector inmobiliario comienza a dar signos de estabilización. Sobre todo, en las grandes ciudades. El año que viene se venderán más casas, se concederán más hipotecas y se construirán más edificios, pero todo en niveles aún bajos. En cuanto a la evolución del precio de los pisos, los expertos creen que se moverá cerca de la estabilización, aunque caerá más en las zonas que aún tienen mucho ‘stock’

El mercado residencial ha tocado fondo, tras siete años de caída libre. Esto significa dos cosas. Primero, que la actividad del sector es mínima. Segundo, que volverá, por fin, a crecer. En 2015 se venderán más casas, se construirán más edificios y se concederán más hipotecas, según todos los expertos consultados por EXPANSIÓN. En lo que no hay unanimidad es en las perspectivas sobre el comportamiento de los precios de la vivienda. En todo caso, el consenso es que las caídas o las subidas que se produzcan serán moderadas.
¿Hablamos de recuperación? No, aún no. Pero comienza, poco a poco, el despegue. Lo ejemplifica muy bien José García Montalvo, catedrático de Economía de la Pompeu Fabra: “Si 2014 ha sido el año cero de la vivienda, 2015 será el año uno; partimos de un suelo muy bajo y todo está condicionado a la economía internacional e interna, pero el año que viene será mejor que éste para el mercado residencial”.
En efecto, 2014 ha sido el del punto de inflexión que tanto buscaba el sector inmobiliario. Las ventas vuelven a crecer, la concesión de hipotecas sube, los precios se incrementan tímidamente en algunas provincias, la vivienda se ha consolidado como inversión rentable y el alquiler va ganando enteros. Las constantes vitales de la construcción residencial han salido del estado comatoso. Adiós, depresión inmobiliaria, hola, “repunte sostenible”, que es la definición que da a sus perspectivas para 2015 el director del gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias.
“Hemos visto cómo han ido aumentando las ventas en los últimos meses y prevemos que 2014 cierre con 310.000 viviendas transadas, un incremento de aproximadamente el 7% con respecto al año pasado”, apunta Gandarias, como introducción a sus previsiones para el año que viene: “La expectativa para 2015 es mayor, aunque hay cierta incertidumbre en cuanto a cómo va a afectar la nueva reforma fiscal a las compraventas. Pero todos los indicadores macroeconómicos apuntan a un crecimiento de las ventas”.
Jaime Díaz de Bustamante, socio de Inmobiliario del bufete Ramón y Cajal, recalca que “hay cuatro factores que van a incidir notablemente en la intención de compra de una vivienda en el 2015”. Éstos serán: “las elecciones generales, el alto nivel de desempleo en España –que puede producir que haya una oferta elevada y una demanda mucho más reducida–, la creciente inversión de la pirámide de edad de la población –la de los jóvenes entre 30 y 40 años, que es una franja de potenciales compradores muy relevante, es cada año más limitada– y la tasa creciente del alquiler”.
Además, la actividad constructora va a subir más del 10%, como asegura Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios. “Hemos tocado fondo. Los ajustes que pueda haber serán cada vez más moderados. La actividad inmobiliaria volverá a crecer en 2015”. Muy poco a poco, las grúas volverán a colarse en el paisaje urbano, pero aún lejos de los niveles considerados sostenibles para equiparar la construcción a la demanda de casas (300.000 al año). En los tres primeros meses de 2014, los únicos de los que hay datos oficiales, se inició la construcción de 7.700 viviendas, lo que hace pensar a muchos analistas que el año no cerrará muy por encima de 35.000 viviendas, un nivel ínfimo en comparación con las 665.000 que se iniciaron en 2006, cuando la burbuja se recalentaba a la máxima potencia. Por tanto, será muy fácil superar esa cifra de 35.000 en 2015, pero ello no será un indicador definitivo de la recuperación inmobiliaria.
Lo que sí puede apuntalar el inicio del despegue es la concesión de hipotecas, que jugará un papel fundamental en un año de crecimiento macroeconómico reseñable como será 2015, según los vaticinios de las principales casas de análisis (el PIB avanzaría más de un 2%). La suscripción de préstamos bancarios para el pago de la vivienda viene creciendo en los últimos meses a ritmos del 30%, una tasa elevada, pero sólo porque se compara con un año de cerrazón absoluta del grifo como fue 2013. El mercado hipotecario aún no es ahora ni un 25% de lo que llegó a ser.
“Aunque de forma muy limitada, la ansiada financiación hipotecaria parece que ha llegado”, apunta Beatriz Toribio, responsable de estudios de fotocasa.es.
En cuanto a los precios de los pisos, hay más dudas, pero el consenso tiende a la estabilización. Seguirá habiendo descuentos en la mayoría de las provincias, pero “ serán menores; habrá menos capacidad de negociación”, apunta García Montalvo. La vivienda media española cuesta 6,2 salarios anuales de una familia. Para que su precio se redujera a 5 anualidades (lo considerado como “sostenible”, en este contexto de recortes salariales), ese inmueble tipo debería rebajar su precio un 20% adicional, así que en términos generales, el ajuste de precios puede continuar.
“En términos nacionales, subirán levemente (entre un 0,1% y un 5%), pero en algunos mercados consolidados de Madrid, Barcelona, etcétera, subirán más”, apunta José Luis Ruiz Bartolomé. Este consultor inmobiliario escribió en 2010 el libro Adiós, ladrillo, adiós y ahora mismo ultima otro titulado Vuelve, ladrillo… ¿vuelve? Eso lo dice todo.
“La venta de pisos crecerá entre el 5% y el 10%”
El catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo cree que “los precios se van a estabilizar durante una temporada, ahora con presión al alza”. En 2015 “se moverán entre una subida del 2% y una caída del 2%. Y las compraventas crecerán entre el 5% y el 10%. Las hipotecas subirán más, porque la proporción de compra al contado está bajando, del 55% a en torno al 45%”.
“En 2015 los precios tenderán a la estabilidad”
El consultor inmobiliario Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña cree que “el año que viene van a subir un 10% las ventas” de inmuebles residenciales. En cuanto al precio de los pisos, espera “una caída moderada”, en términos medios: “2015 tenderá a la estabilidad en precios, como 2014, salvo en las provincias dinámicas: Madrid, Barcelona y Valencia, entre otras”, agrega.
“La fase dominante es la de la estabilización”
“Faltan mercados por corregir, pero la fase dominante es la de estabilización”, apunta Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman. “Si hay una intención de dar crédito en 2015 por parte de la banca y el paro mejora, se producirán más viviendas”, agrega este consultor, que cree que “las plataformas de Sareb van a impulsar el mercado”, por su estructura de incentivos.
“El precio crecerá en Madrid y Barcelona”
Jaime Díaz de Bustamante, socio de Inmobiliario del bufete Ramón y Cajal, opina que “en Madrid y Barcelona los precios subirán entre un 0,1% y un 5%. De hecho, “en ambas ciudades se están incrementando levemente a finales de este ejercicio, debido a que la financiación bancaria para la compra de viviendas vuelve a estar abierta a costes y tipos más razonables y existe mayor seguridad económica ”.
“La depreciación será menor en 2015 que en 2014”
El director del gabinete de Estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, apunta que “en 2014 los precios han caído alrededor del 8% y calculamos que en 2015 se caerá menos, en torno al 6%”. El precio medio seguirá cayendo, sí, “pero en algunas zonas subirá. Lo importante no es el promedio, sino las localizaciones específicas. Hay zonas donde ya repunta: Madrid, Barcelona, País Vasco…”.
“Aún es pronto para hablar de recuperación”
“En 2014 el mercado inmobiliario ha recuperado el aliento. Hay síntomas alentadores que apuntan a una estabilización del mercado que esperemos se confirme en 2015”, explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.es, que cree que “aún es pronto para hablar de recuperación”. La clave de 2015 estará en cómo evolucione la demanda de vivienda por parte del ciudadano medio, apostilla.
Fuente: Expansión.com